Какое жилье лучше: первичное или вторичное?

Подавляющее большинство покупателей считают, что новостройка – это когда дом новый или был недавно построен, а квартира в ветхом жилом фонде – это вторичка. Но на самом деле отличительным признаком первичного и вторичного жилья является запись в ЕГРП (регистрация права собственности на объект), а не возраст дома или определенная стадия готовности.

Первичным жильем считаются квартиры еще не находящиеся собственности. Следовательно, продажа квартир существующих только в проекте, если даже началось строительство дома и является первичным рынком жилья. Продажа квартир в новостройках регулируется федеральным законом N 214-ФЗ. Исходя, из этого закона следует, что застройщик обязан построить дом и передать покупателю (дольщику) после ввода в эксплуатацию, объект долевого строительства, который определен договором долевого участия. Далее покупатель должен оформить документально свое право собственности на квартиру и после получения свидетельства о гос. регистрации статус квартиры переходит из «первичной» во «вторичную». Если во время строительства застройщик не продал все квартиры, либо придержал самые ликвидные, то после сдачи дома в эксплуатацию он обязан оформить их себе в собственность, а продавать уже будет как вторичное жилье.

Таким образом, квартиры находящиеся у кого- либо в собственности – это вторичное жилье. Собственность может быть как частной, так и государственной (муниципальной). В квартирах, которые находятся в муниципальной собственности, проживание осуществляется по договору социального найма. Эти квартиры принадлежат так же к вторичному рынку.

При выборе того или иного жилья учитываются основные критерии:

- Стоимость. Цены на квартиры в строящемся доме увеличивается в зависимости от приближения к заключительной стадии возведения. Вторичка в домах такой категории и в этом же районе будет дороже.

- Сроки. После заключения договора с застройщиком и до получения квартиры может пройти от нескольких месяцев до полутора лет, а вторичное жилье доступно сразу, после сделки.

- Инвестиции. На первичном рынке большинство квартир передаются покупателю в черновой отделке, и требует больших вложений на производство ремонта, чем во вторичном жилье. Тем не менее, вложений на покупку квартиры в новостройке требуется меньше.

- Подбор. В новостройках самые недорогие квартиры продаются в начальных стадиях строительства и к окончанию остаются более дорогие, с большими площадями или с какими либо недостатками. Вторичный рынок имеет более широкий выбор доступных квартир.

- Финансовый риск. Во время приобретения вторичного жилья все риски можно максимально предвидеть при подробном изучении истории выбранного объекта и тем самым исключить возникновение форс-мажора. При покупке первичного жилья основная доля рисков приходится на деятельность застройщика (банкротство, затягивание сроков).

- Прибыльность. При правильном вложении средств, в первичное жилье на начальных стадиях строительства обеспечивает высокую доходность, но присутствуют высокие риски. Цены же на вторичное жилье растут согласно рыночному курсу. Так же получение прибыли от вторички можно путем сдачи квартиры в наем.

- Регистрация. В новостройку прописаться невозможно. Во вторичной же квартире можно зарегистрироваться на основании наличия свидетельства о гос. регистрации.

- Выгода ипотечного кредитования. Не все банки выдают займы на первичное жилье. Нередко застройщик свои объекты строительства аккредитовывает только в определенных банках и это вызывает неудобство для клиентов. На первичное жилье ставка по ипотечному кредиту примерно на 2% больше.

- Эффект первого хозяина. Стать первым владельцем, быть 100% юридически уверенным в своем праве на собственность, создать внутренний облик квартиры с самого начала, а так же более современные инженерные системы – все это характерно для первичного жилья.